När fel har antecknats vid en slutbesiktning uppstår snabbt frågan om vem som ska betala för att kontrollera att felen faktiskt är åtgärdade. Kort svar enligt AB 04 kap 7 § 15 andra stycket: vid en efterbesiktning är det normalt entreprenören som betalar arvodet till besiktningsmannen – även om det är beställaren som utsett honom. Men huvudregeln har viktiga undantag, och kostnadsansvaret är partsberoende. Här reder vi ut när efterbesiktning krävs, vem som kallar och hur notan fördelas.
Grunden för en kontrollerad avhjälpandeprocess läggs redan under produktionen. Med löpande, dokumenterade egenkontroller minskar du både antalet antecknade fel och risken för dyra efterbesiktningar – ladda ner vår gratis egenkontroll-mall → och bygg in kontrollen i arbetsflödet från start.
Vad är en efterbesiktning?
Efterbesiktning definieras i AB 04 (och likalydande ABT 06) kap 7 § 5. Den verkställs för att konstatera om fel som antecknats vid en tidigare besiktning – oftast slutbesiktningen – har avhjälpts. Det är alltså en uppföljande kontroll av redan noterade fel, inte en ny fullständig genomgång av hela entreprenaden.
Blanda inte ihop efterbesiktningen med andra besiktningsformer:
- Slutbesiktning – den fullständiga besiktningen vid entreprenadtidens slut, där fel antecknas.
- Särskild besiktning – riktad kontroll av en avgränsad fråga som någon part påkallar.
- Garantibesiktning – utförs mot slutet av garantitiden för att fånga fel som visat sig under tiden.
- Överbesiktning – en omprövning av ett besiktningsutlåtande, med egna kostnadsregler. Här bärs kostnaden normalt av den part vars ståndpunkt inte vinner gehör. Detta är inte samma sak som efterbesiktning.
Vill du fördjupa dig i slutbesiktningens roll och vad som gäller kring garanti- och ansvarstider, se våra artiklar om slutbesiktning och garantitid och ansvarstid enligt AB 04.
När krävs efterbesiktning?
Efterbesiktning är inte obligatorisk, men blir i praktiken vanlig så snart fel antecknats vid slutbesiktningen. Behovet uppstår typiskt när:
- entreprenören meddelat att de antecknade felen är åtgärdade och vill få det bekräftat, eller
- beställaren vill få avhjälpandet kontrollerat innan slutlikvid betalas ut.
Poängen är att någon av parterna behöver ett neutralt konstaterande av att felen verkligen är borta – det är den bekräftelsen som frigör innehållna belopp och avslutar ärendet.
Vem kallar eller påkallar efterbesiktningen?
Både beställare och entreprenör kan påkalla en efterbesiktning. I det typiska förloppet anmäler entreprenören att antecknade fel är avhjälpta, varefter beställaren (eller en gemensamt utsedd besiktningsman) verkställer kontrollen.
En praktisk regel är värd att känna till: har entreprenören påkallat efterbesiktning och den inte kommer till stånd på grund av beställarens förhållande, ska de fel som besiktningen skulle ha avsett anses avhjälpta. Beställaren kan alltså inte fördröja kontrollen och samtidigt hålla kvar felansvaret – underlåtenheten går ut över beställaren.
Vem betalar? Huvudregeln och efterbesiktningsundantaget
Utgångspunkten för besiktningsarvode framgår av AB 04 kap 7 § 15 första stycket: den part som utsett besiktningsmannen betalar arvodet. Har parterna utsett besiktningsmannen gemensamt delar de kostnaden.
För efterbesiktning gäller ett uttryckligt undantag i andra stycket. Där ska entreprenören betala ersättningen till besiktningsmannen – även om det är beställaren som anlitat och utsett honom. Logiken är enkel: entreprenören har lämnat ifrån sig en entreprenad behäftad med fel och har därigenom gjort efterbesiktningen nödvändig. Den som orsakat behovet av kontrollen får också stå för den.
Partsberoendet – när hamnar kostnaden på beställaren?
Att entreprenören betalar förutsätter att efterbesiktningen avsåg fel som entreprenören faktiskt ansvarar för. Här ligger den viktiga nyansen som ofta missförstås.
Besiktningsmannen kan bestämma att kostnaden för bland annat efterbesiktning, fortsatt eller avbruten slutbesiktning och särskild besiktning helt eller delvis ska bäras av entreprenören "om det finns skäl till det". Visar efterbesiktningen däremot inget fel som entreprenören svarar för – exempelvis att det påstådda felet inte förelåg, eller att det inte är entreprenörens ansvar – finns skäl att kostnaden i stället bärs av beställaren, som påkallade kontrollen.
Rättspraxis skiljer på kostnad som orsakats av ett fel och kostnad som bara följer av avtalets föreskrivna besiktningsordning. Bedömningen är alltså skälighetsbaserad och beror på utfallet: konstateras ett verkligt entreprenörsfel bär entreprenören notan, uteblir felet lutar det mot beställaren.
Efterbesiktning, reklamation och innehållen betalning
Fel som antecknats i slutbesiktnings- respektive efterbesiktningsutlåtande får göras gällande utan särskild reklamation utöver själva anteckningen. Övriga fel måste däremot reklameras skriftligen inom sex månader – eller 18 månader för väsentliga fel – från entreprenadtidens utgång.
Beställaren får hålla inne ett "betryggande belopp" som väl täcker de förväntade avhjälpandekostnaderna tills felet är åtgärdat och efterbesiktigat. Beloppet får dock inte vara högre än skäligt och nödvändigt, och det ska kunna dokumenteras. Ett godtyckligt eller överdrivet innehållande kan i sig utgöra avtalsbrott. Om du står på entreprenörssidan och behöver bemöta ett felkrav, se vår genomgång av hur du bemöter reklamation och felkrav i entreprenad.
Så skriver du in det i kontraktet
De flesta tvister om efterbesiktning bottnar i otydliga förutsättningar. Reglera därför uttryckligen i avtalet:
- vem som utser besiktningsman, och om det ska ske gemensamt,
- tidsfrister för entreprenörens anmälan om avhjälpande,
- hur kostnadsansvaret fördelas när efterbesiktningen inte visar entreprenörsfel,
- rutin för innehållen betalning och när beloppet frigörs.
Ju mer som är nedskrivet innan felen uppstår, desto mindre utrymme för diskussion när de gör det.
Så gör du i ByggExp
ByggExp ersätter inte AB 04:s regler, men gör det enklare att stå stark när kostnadsfrågan ska avgöras. Med strukturerade egenkontroller och samlad dokumentation kan du visa vad som utförts, när och av vem – underlag som väger tungt både vid slutbesiktning och när en besiktningsman ska bedöma vem som ska bära efterbesiktningens kostnad.
- Dokumentera egenkontroller löpande med egenkontroll-mallen så att avhjälpandet är spårbart.
- Samla foto, noteringar och tidpunkter kopplade till varje åtgärdat fel.
- Håll ordning på reklamationsfrister och innehållna belopp per projekt.
Målet är enkelt: när efterbesiktningen väl äger rum ska det redan vara dokumenterat att felen är åtgärdade.
Vanliga frågor
Vem betalar efterbesiktningen enligt AB 04?
Huvudregeln är att den part som utsett besiktningsmannen betalar arvodet. Vid efterbesiktning gäller dock ett undantag i kap 7 § 15 andra stycket: entreprenören betalar normalt, eftersom felet gjort besiktningen nödvändig – även om beställaren utsett besiktningsmannen.
Kan beställaren tvingas betala efterbesiktningen?
Ja. Om efterbesiktningen inte visar något fel som entreprenören svarar för – felet förelåg inte eller är inte entreprenörens ansvar – finns skäl att kostnaden i stället bärs av beställaren som påkallade kontrollen. Besiktningsmannen gör en skälighetsbedömning utifrån utfallet.
Vad händer om efterbesiktningen uteblir på grund av beställaren?
Har entreprenören påkallat efterbesiktning och den inte kommer till stånd på grund av beställarens förhållande, ska de fel som besiktningen skulle ha avsett anses avhjälpta. Beställaren kan alltså inte fördröja kontrollen och samtidigt behålla felansvaret.
Är efterbesiktning samma sak som överbesiktning?
Nej. Efterbesiktning enligt kap 7 § 5 är en uppföljande kontroll av om antecknade fel avhjälpts. Överbesiktning är en omprövning av ett besiktningsutlåtande och har egna kostnadsregler, där den part vars ståndpunkt inte vinner gehör normalt bär kostnaden.
Kom igång
Bygg in kontrollen där felen faktiskt uppstår – på arbetsplatsen. Börja med egenkontroll-mallen och utforska fler kostnadsfria hjälpmedel bland våra verktyg. Vill du se hur dokumentationen hänger ihop över hela projektet? Boka en demo →
Relaterat: Slutbesiktning – så fungerar den, Garantitid och ansvarstid enligt AB 04, Bemöta reklamation och felkrav i entreprenad.
