Garantibesiktningen efter 2 år är inte en formalitet — det är den punkt där ansvaret för fel avgörs. Under garantitiden gäller omvänd bevisbörda: framträder ett fel presumeras det vara entreprenörens och ni får avhjälpa det på egen bekostnad. Missar beställaren att påkalla besiktningen i tid, eller släpper ni fel förbi 2-årsgränsen, ändras hela läget. Den här artikeln reder ut vad som kontrolleras, vem som kallar och vilka fel som faktiskt hamnar på beställaren.
Dokumentera egenkontrollerna löpande under garantitiden så att du kan bemöta anmärkningar med underlag — använd vår gratis egenkontroll-mall -> för att hålla ordning på vad som utförts och när.
Garantitid enligt AB 04 — 5 år och 2 år
Grunden finns i AB 04 kap 4 § 7. Garantitiden är 5 år för entreprenörens arbetsprestation och 2 år för material och varor. Det är den så kallade 5/2-regeln: den längre tiden träffar själva utförandet, medan material och varor bär den kortare tvåårstiden. Båda tiderna räknas från godkänd slutbesiktning, inte från när arbetet fysiskt avslutades.
I totalentreprenad enligt ABT 06 ser det annorlunda ut. Där gäller 5 år för hela entreprenaden — både arbete och material, eftersom entreprenören själv projekterar och väljer material. Undantaget är av beställaren föreskrivet särskilt material eller fabrikat, där garantitiden i stället är 2 år. Skillnaden mellan entreprenadformerna är alltså kopplad till vem som bär ansvaret för materialvalet.
Varför just 2 år? Materialgarantin och 2-årsbesiktningen
Den korta 2-åriga garantitiden för material och varor är själva anledningen till att en tidig garantibesiktning behövs. Fel i en vara — en pump, ett tätskikt, en beslagning — måste fångas innan tvåårsgränsen passeras, annars försvinner den korta materialgarantin. I praktiken görs därför ofta två garantibesiktningar:
- En 2-årsbesiktning strax innan tvåårsgränsen, som fångar fel i material och varor med kort garantitid.
- En 5-årsbesiktning innan femårsgränsen, som tar sikte på entreprenörens arbetsprestation.
Poängen är att inte klumpa ihop allt till en enda besiktning år fem. Då är den korta materialgarantin redan borta.
Vem kallar till garantibesiktning — och tidsfristen som avgör allt
Garantibesiktningen påkallas och verkställs av beställaren, och den måste ske före garantitidens utgång. Det är här många snubblar. Missar beställaren att påkalla besiktningen i tid går rätten till felet inte automatiskt förlorad — fel kan fortfarande reklameras skriftligen under garantitiden enligt AB 04 kap 5 § 15 — men beställaren förlorar det praktiska bevisläge som ett besiktningsprotokoll ger.
Enligt AB 04 kap 7 § 12 ska besiktningen påkallas senast tre månader före garantitidens utgång, så att den hinner genomföras och protokollföras innan gränsen passeras. Det är alltså en regel, inte bara en tumregel. För dig som entreprenör är det värt att hålla koll på dina egna garantitider även om ansvaret att kalla ligger på beställaren, eftersom det påverkar vilka anmärkningar du behöver hantera.
Vad kontrolleras vid besiktningen
Garantibesiktningen omfattar fel som har framträtt sedan slutbesiktningen. Det handlar alltså inte om att göra om slutbesiktningen, utan om att fånga sådant som visat sig under garantitidens gång — sättningar, sprickor, otätheter, funktionsfel i material.
Besiktningsmannen upprättar ett protokoll där varje anmärkning noteras. Skillnaden mellan besiktningarna ligger i vad som är i fokus: 2-årsbesiktningen riktar in sig på material och varor, medan 5-årsbesiktningen tar sikte på arbetsprestationen. Anmärkningar som förs in i protokollet är det som entreprenören ska ta ställning till och i förekommande fall avhjälpa.
Vem betalar? Omvänd bevisbörda under garantitiden
Under garantitiden gäller en presumtion till beställarens fördel enligt AB 04 kap 5 § 5. Ett fel som framträder under garantitiden antas vara entreprenörens ansvar. Det är entreprenören som har bevisbördan och som måste göra sannolikt att felet i stället beror på beställaren — exempelvis normalt slitage eller felaktig skötsel — för att slippa ansvar.
Är felet ett garantifel ska det avhjälpas av entreprenören på egen bekostnad. Avhjälpandet ska ske utan dröjsmål och i rätt tid enligt reglerna om avhjälpande i AB 04 kap 5 §§ 17–20. Att dra ut på tiden är i sig ett avtalsbrott, oavsett att grundfelet ska rättas kostnadsfritt.
Fel du inte ansvarar för – beställarens sak
Presumtionen är inte total. Entreprenören ansvarar inte för allt som dyker upp under garantitiden — vissa fel står beställaren själv för. Det gäller:
- Normalt och onormalt slitage — förslitning som följer av brukandet, inte av ett utförandefel.
- Bristande underhåll och skötsel — komponenter som inte servats eller underhållits enligt anvisning.
- Felaktig användning och hantering från beställarens sida.
Det är just dessa punkter entreprenören åberopar för att bryta presumtionen. Kan du visa att en skada beror på utebliven skötsel eller felaktig användning, flyttas kostnaden tillbaka till beställaren. Här blir din löpande dokumentation avgörande.
Efter garantitiden — ansvarstiden på 10 år
Att garantitiden löper ut betyder inte att ansvaret upphör. Ansvarstiden är 10 år från godkänd slutbesiktning i både AB 04 och ABT 06. Men läget vänder helt. Efter garantitidens utgång ansvarar entreprenören endast för väsentligt fel som visas ha sin grund i entreprenörens vårdslöshet, enligt AB 04 kap 5 § 6 — och nu är det beställaren som har bevisbördan.
Det är därför garantibesiktningen är så viktig för beställaren: den är sista chansen att fånga fel medan bevisbördan fortfarande ligger på entreprenören. Efter garantitiden krävs både väsentlighet och bevisad vårdslöshet.
Checklista inför garantibesiktningen
- Håll reda på datum för godkänd slutbesiktning — hela 5/2-räkningen utgår därifrån.
- Bevaka 2-årsgränsen separat så att fel i material och varor inte faller mellan stolarna.
- Beställaren påkallar besiktningen senast tre månader före utgång enligt AB 04 kap 7 § 12.
- Samla underlag: slutbesiktningsprotokoll, egenkontroller, drift- och skötselanvisningar.
- Gå igenom kända anmärkningar innan besiktningsmannen kommer.
- Notera vad som kan hänföras till slitage, skötsel eller användning — det avgör vem som betalar.
Så gör du i ByggExp
ByggExp hjälper dig hålla ordning på det som avgör en garantibesiktning: dokumentationen. Med egenkontroller kopplade till projektet får du en löpande logg över vad som utförts, av vem och när — underlag som gör det möjligt att bemöta anmärkningar och peka på skötsel eller slitage när det är berättigat. Handlingar och protokoll samlas på ett ställe så att slutbesiktningsdatum och garantitider går att spåra utan att leta i pärmar. ByggExp avgör inte juridiken åt dig, men gör att du har rätt underlag framme när frågan om vem som betalar ställs.
Vanliga frågor
Vem kallar till garantibesiktning enligt AB 04?
Beställaren påkallar och verkställer garantibesiktningen, och den ska enligt AB 04 kap 7 § 12 påkallas senast tre månader före garantitidens utgång. Missar beställaren att kalla i tid går rätten till felet inte automatiskt förlorad — fel kan även reklameras skriftligen under garantitiden — men besiktningsprotokollet ger ett starkare bevisläge.
Vad är skillnaden mellan 2 år och 5 år i garantitiden?
Enligt AB 04 kap 4 § 7 är garantitiden 5 år för entreprenörens arbetsprestation och 2 år för material och varor. Därför görs ofta en tidig 2-årsbesiktning som fångar fel i material och varor, och en senare 5-årsbesiktning som tar sikte på arbetsprestationen. I ABT 06 gäller i stället 5 år för både arbete och material, med undantag för sådant särskilt material eller fabrikat som beställaren föreskrivit, där 2 år tillämpas.
Vem betalar för att åtgärda ett garantifel?
Garantifel avhjälps av entreprenören på egen bekostnad, utan dröjsmål. Under garantitiden presumeras felet vara entreprenörens och entreprenören har bevisbördan för att felet i stället beror på beställaren.
Vilka fel står beställaren själv för?
Beställaren står för normalt och onormalt slitage, bristande underhåll och skötsel samt fel som beror på felaktig användning eller hantering. Kan entreprenören göra en sådan orsak sannolik bryts presumtionen.
Kom igång
Börja med att sätta system på egenkontrollerna så att du har underlag inför garantibesiktningen — utgå från vår egenkontroll-mall. Vill du se hur dokumentation, protokoll och garantitidsbevakning hänger ihop i ett projekt? Boka en demo av ByggExp så visar vi upplägget.
Relaterat: Garantitid och ansvarstid i AB 04, Slutbesiktning — så fungerar den, Reklamation av hantverkstjänst och frister.
