Slutbesiktningen underkände entreprenaden — trots att du anser den fullbordad. Eller så antecknade besiktningsmannen fel som du bestrider, eller lade ansvaret för ett fel på dig utan grund. Ett besiktningsutlåtande är inte sista ordet. AB 04 har ett inbyggt verktyg för att få en felaktig besiktning omprövad: överbesiktning enligt kapitel 7. Den här guiden riktar sig till entreprenörer och underentreprenörer och går igenom när du kan påkalla överbesiktning, hur processen ser ut och — det som avgör om det är värt risken — vem som betalar.
Samla dokumentationen som styrker din uppfattning innan du agerar. I vår verktygslåda med gratis mallar och kalkylatorer för byggföretag → hittar du underlag som håller ordning på egenkontroller och besiktningsunderlag inför en tvist.
Vad är överbesiktning?
Överbesiktning är en formell omprövning av en tidigare besiktning — typiskt en slutbesiktning eller garantibesiktning — enligt AB 04 kap 7 § 6. Det är inte en helt ny besiktning från grunden, utan en prövning av just de frågor som föranlett den. I praktiken handlar det om tre saker: frågan om entreprenadens godkännande, förekomsten av ett visst fel och ansvaret för det felet.
Poängen är att överbesiktningen ersätter den ursprungliga besiktningen i de delar den avser. Kommer överbesiktningen fram till en annan slutsats är det den som gäller — den tidigare bedömningen omprövas. Både beställaren och entreprenören har lika rätt att påkalla överbesiktning av varje form av besiktning.
När kan entreprenören begära överbesiktning?
Tre situationer är vanligast i entreprenörsledet:
- Entreprenaden underkändes. Besiktningsmannen godkände inte entreprenaden trots att du anser den kontraktsenligt fullbordad.
- Fel du bestrider. Utlåtandet noterar anmärkningar som du menar inte är fel — utförandet är avtalsenligt, eller så ligger avvikelsen utanför ditt åtagande.
- Tvist om ansvar. Felet finns, men frågan är vem som bär ansvaret och kostnaden för att åtgärda det.
Rätten är symmetrisk: beställaren kan påkalla överbesiktning på precis samma grunder. Att du som entreprenör har verktyget betyder alltså också att motparten har det.
Fristen — tre veckor, med viktiga avvikelser
Överbesiktning ska påkallas skriftligen. Enligt AB 04 gäller tre (3) veckor från det att parten fått del av besiktningsutlåtandet. Missar du fristen är rätten till överbesiktning förlorad — då återstår domstol eller skiljeförfarande, som är dyrare och långsammare.
Två fallgropar att känna till:
- Underentreprenad (AB-U 04) har andra frister. Där ska entreprenören påkalla inom två (2) veckor och beställaren inom fyra (4) veckor — inte den symmetriska treveckorsregeln. Arbetar du som UE måste du alltså agera snabbare än i ett AB 04-förhållande.
- "Fått del av" är avgörande. Fristen börjar löpa när parten fått del av utlåtandet, och just den tidpunkten är en vanlig tvistefråga som prövats rättsligt. Notera och spara datum för när utlåtandet faktiskt nådde dig.
Motsvarande bestämmelser finns i ABT 06 kap 7 för totalentreprenad, med samma systematik för påkallande och kostnad. Kontrollera alltid vilket standardavtal som gäller i just ditt kontrakt innan du räknar dagar.
Så går processen till — steg för steg
- Skriftligt påkallande inom fristen, med angivande av vilka frågor du vill ompröva.
- Utse besiktningsman. Parterna kan gemensamt utse en ensam överbesiktningsman. Alternativt bildas en överbesiktningsnämnd: vardera parten utser var sin besiktningsman, och dessa två utser i sin tur en ordförande.
- Vid oenighet kan en branschorganisation, till exempel Byggföretagen, utse besiktningsmannen så att processen inte fastnar.
- Förrättning där de omtvistade frågorna prövas.
- Nytt utlåtande som omprövar den tidigare besiktningen i de aktuella delarna.
Vad kostar det och vem betalar?
Det här är kärnfrågan, och den avgör om det är värt att påkalla. Överbesiktning har ingen fast taxa i standardvillkoren — kostnaden varierar med projektets omfattning och besiktningsmannens arvode och ligger generellt i samma storleksordning som den ursprungliga slutbesiktningen, ibland högre (fler förrättare i en nämnd, mer omtvistade frågor). Några fasta kronbelopp anges inte i AB 04.
Partsfördelningen regleras i AB 04 kap 7 § 16, och huvudregeln är enkel: den part vars uppfattning inte vinner betalar för överbesiktningen.
- Entreprenören vinner (överbesiktningen ger dig rätt) → beställaren bär kostnaden.
- Entreprenören förlorar (den ursprungliga besiktningen står sig) → du som påkallade och förlorade betalar.
Lägg märke till att detta är ett undantag från hur vanlig besiktning bekostas. Vid en ordinär besiktning betalar beställaren besiktningsmannens arvode om beställaren utsett honom, eller så delas kostnaden om parterna utsett honom gemensamt. Överbesiktningens "förlorar-betalar"-regel bryter mot det mönstret — det är därför du måste väga risken innan du påkallar.
Parterna kan avtala om en annan fördelning, och det görs lämpligen redan i entreprenadavtalet. Att i förväg reglera kostnadsansvaret vid överbesiktning tar bort en osäkerhet i ett läge där tonläget ofta redan är högt.
Är utlåtandet bindande?
Nej — inte slutligt. Varken en slutbesiktning eller en överbesiktning binder parterna definitivt. Frågan om godkännande och fel kan prövas vidare i domstol eller skiljeförfarande även efter en överbesiktning. Skillnaden ligger i bevisvärdet: ett utlåtande från en gemensamt utsedd besiktningsman eller en överbesiktningsnämnd väger tyngre än ett från en ensidigt utsedd besiktningsman. I praktiken är överbesiktning därför ofta både billigare och snabbare än en full process — och kan lösa tvisten innan den blir en rättssak.
Så gör du i ByggExp
ByggExp avgör inte en besiktningstvist åt dig, men systemet ger dig underlaget som avgör den. Löpande egenkontroller, dokumenterat utförande och spårbara underlag är exakt det som styrker din uppfattning när en anmärkning ska omprövas. Med vår mall för egenkontroll → bygger du dokumentationen redan under projektets gång, så att du inte står tomhänt när slutbesiktningen kommer. Har du ordning på egenkontroller, datum och kommunikation blir bedömningen av om det är värt att påkalla överbesiktning — och risken enligt § 16 — betydligt lättare att göra.
Vanliga frågor
Hur lång tid har jag på mig att påkalla överbesiktning?
Enligt AB 04 tre veckor från att du fått del av besiktningsutlåtandet, och påkallandet ska vara skriftligt. Vid underentreprenad enligt AB-U 04 gäller två veckor för entreprenören och fyra veckor för beställaren. Missad frist innebär att rätten går förlorad.
Vem betalar om jag förlorar överbesiktningen?
Då gör du det. Huvudregeln i AB 04 kap 7 § 16 är att den part vars uppfattning inte vinner bär kostnaden. Vinner du betalar beställaren; står den ursprungliga besiktningen sig betalar du som påkallade. Parterna kan avtala om annan fördelning i förväg.
Vad kostar en överbesiktning?
Det finns inget fast belopp i AB 04. Kostnaden följer projektets omfattning och besiktningsmannens taxa och ligger generellt i nivå med den ursprungliga slutbesiktningen, ibland högre om en nämnd med flera förrättare krävs.
Kan jag driva frågan vidare om jag inte är nöjd med överbesiktningen?
Ja. Utlåtandet är inte slutligt bindande — frågan kan prövas i domstol eller skiljeförfarande. Ett utlåtande från en gemensamt utsedd besiktningsman eller nämnd har dock högre bevisvärde än ett ensidigt.
Kom igång
Bygg dokumentationen som håller i en tvist redan under projektet. Börja med mallen för egenkontroll → och utforska fler underlag i verktygslådan. Vill du se hur ByggExp samlar egenkontroller, besiktningsunderlag och projektdokumentation på ett ställe? Boka en demo →. Vid större belopp — ta alltid juridisk hjälp innan du påkallar.
Relaterat: Slutbesiktning entreprenad — så fungerar den, Efterbesiktning — vem betalar? och Besiktningsanmärkning — åtgärda eller bemöta.
