Slutbesiktningen är dagen då allt avgörs. Här bestäms om entreprenaden godkänns eller inte, garantitiden börjar löpa och felansvaret ritas om. En rad anmärkningar i protokollet betyder inte att jobbet är underkänt – men om du bemöter dem fel kan det kosta dig både pengar och slutbetalning. Den här artikeln går igenom, enligt AB 04 kap 7, hur du som entreprenör bemöter, prioriterar och åtgärdar en besiktningsanmärkning på rätt sätt.
Ett strukturerat besiktnings- och åtgärdsarbete börjar redan under produktionen. Dokumentera arbetet löpande med vår gratis egenkontroll-mall -> så står du starkare när besiktningsmannen kommer.
Vad godkänd slutbesiktning faktiskt betyder
Godkänd slutbesiktning är den centrala rättshändelsen i ett AB 04-kontrakt. När besiktningsmannen godkänner entreprenaden inträffar flera saker samtidigt: entreprenaden anses avlämnad, kontraktstiden upphör, garantitiden börjar löpa, ditt ansvar för vård av och skada på entreprenaden upphör och du kan kräva slutbetalning.
Slutbesiktning ska normalt ske vid kontraktstidens utgång eller utan dröjsmål efter att entreprenaden anmälts färdigställd. Poängen som många missar: en anmärkning i utlåtandet innebär inte automatiskt att jobbet underkänns. Tvärtom kan entreprenaden godkännas trots antecknade fel. Skillnaden mellan att bli godkänd med anmärkningar och att bli underkänd är avgörande – i det ena fallet startar garantitiden och du får betalt, i det andra rullar kontraktstiden vidare med allt vad det innebär av kostnader och risk.
Fel av väsentlig betydelse vs. fel av mindre betydelse
Huvudregeln i AB 04 är tydlig: entreprenaden ska godkännas vid slutbesiktning om den inte innehåller fel av väsentlig betydelse. Fel av mindre betydelse som förekommer i begränsad omfattning hindrar alltså inte godkännande – de antecknas som anmärkningar, men entreprenaden godkänns ändå. Det är först när felen begränsar beställarens möjlighet att använda entreprenaden för avsett ändamål, eller äventyrar säkerheten, som besiktningsmannen ska underkänna.
Så skiljer du grovt:
- Godkänns (med anmärkning): mindre ytfel, enstaka justeringar, kompletteringar som inte hindrar användning – rättas men stoppar inte godkännandet.
- Godkänns inte: fel som gör att lokalen inte kan användas som avsett, brister som äventyrar säkerheten eller väsentliga fel i stor omfattning.
Oavsett vilket kvarstår din skyldighet att avhjälpa de antecknade felen. Godkännande betyder att garantitiden startar – inte att anmärkningarna försvinner. De ska ändå rättas.
Fel eller bara estetik?
En vanlig konflikt vid besiktning gäller estetik. Här är det viktigt att hålla isär två saker. Ett fel i AB 04:s mening föreligger när resultatet avviker från kontraktshandlingarna, från fackmässig standard eller från avtalad kvalitet. Besiktningsmannen ska bedöma avvikelse mot avtalet – inte personlig smak.
Att beställaren tycker att en kulör eller en fog ser tråkig ut är inte per automatik ett fel. Är utförandet fackmässigt och i enlighet med handlingarna har du levererat rätt, även om resultatet inte matchar beställarens subjektiva förväntan. När du bemöter en estetisk anmärkning: be besiktningsmannen ange exakt vilken kontraktshandling eller vilket toleranskrav utförandet avviker från. Kan ingen sådan avvikelse pekas ut är det svårt att hävda fel.
Den bästa försäkringen tar du dock i förväg. Oklara estetiska krav bör preciseras i beskrivning och toleranskrav redan i kontraktshandlingarna. Då slipper du diskutera smak vid besiktningen och kan hänvisa till svart på vitt vad som är avtalat.
Så bemöter du anmärkningarna på plats och i protokollet
Var alltid med vid besiktningen. Det är din enda chans att i realtid bemöta bedömningar och få dina invändningar antecknade. Accepterar du inte en anmärkning – begär att din avvikande mening förs in i utlåtandet, och be besiktningsmannen precisera vilken avvikelse mot avtalet felet grundas på.
Delar du inte besiktningsmannens bedömning finns ett formellt verktyg: överbesiktning. Både entreprenör och beställare kan påkalla överbesiktning, men det måste ske skriftligen inom tre veckor efter att parten fått del av utlåtandet. En överbesiktningsnämnd består av tre personer – parterna utser var sin ledamot, och dessa två utser tillsammans ordföranden. Överbesiktningen ersätter det ordinarie utlåtandet. Missar du treveckorsfristen står den ursprungliga bedömningen fast, så ha koll på datumet från den dag du fick handlingen.
Åtgärda i rätt tid – och efterbesiktning
Antecknade fel ska du avhjälpa på egen bekostnad. Gör du inte det inom rätt tid har beställaren rätt att låta någon annan utföra arbetet – på din räkning. Det är en dyr väg att hamna på, både i kronor och i förtroende, så prioritera avhjälpandet direkt efter besiktningen.
När felen är åtgärdade sker en efterbesiktning för att kontrollera och stänga anmärkningarna. Dokumentera avhjälpandet skriftligt – vad som gjordes, när och av vem – så att du kan visa att felet är rättat. Rör det sig om ändrings- eller tilläggsarbeten som uppstår i samband med avhjälpandet, håll ordning på det ekonomiska underlaget med vår ÄTA-mall så att inget arbete utförs oreglerat.
Garantitid och felansvar – tidslinjen du måste hålla koll på
Efter godkänd slutbesiktning löper garantitiden. Enligt AB 04 kap 4 § 7 är den som huvudregel fem år för din arbetsprestation och två år för material och varor. Får du längre garanti av din leverantör gäller den längre tiden även mot beställaren.
Mot slutet av garantitiden ska beställaren påkalla garantibesiktning – i praktiken senast omkring tre månader före garantitidens utgång. Under garantitiden gäller omvänd bevisbörda: fel som antecknas presumeras vara ditt ansvar, och det är du som får visa att felet beror på något annat. Efter garantitidens utgång vänder det – då bär beställaren bevisbördan, och du ansvarar bara för väsentliga fel som visas ha sin grund i din vårdslöshet. Den totala ansvarstiden är tio år från godkännandet.
Kom också ihåg reklamationsfristerna: beställaren får som huvudregel bara åberopa fel som antecknats i utlåtandet, men kan skriftligen påtala fel inom sex månader efter entreprenadtidens utgång – eller inom arton månader för väsentliga fel. Läs mer i vår artikel om garantitid och ansvarstid enligt AB 04.
Checklista: från anmärkning till stängt ärende
- Var med vid besiktningen och läs utlåtandet noga.
- Skilj väsentliga fel från mindre – och fel från subjektiv estetik.
- Begär att avvikande mening antecknas direkt.
- Överväg överbesiktning inom tre veckor om du inte accepterar bedömningen.
- Avhjälp antecknade fel på egen bekostnad, i tid.
- Dokumentera avhjälpandet skriftligt och kalla till efterbesiktning.
- Bevaka garantibesiktningen inför garantitidens slut.
Så gör du i ByggExp
ByggExp hjälper dig hålla ihop hela kedjan från produktion till stängd anmärkning. Med egenkontroller kopplade till projektet bygger du löpande upp den dokumentation som visar fackmässigt utförande – underlaget du behöver om en anmärkning eller ett estetikkrav ifrågasätts. När fel ska åtgärdas samlar du beslut, ÄTA och skriftlig bekräftelse på avhjälpandet på ett ställe, så att inget faller mellan stolarna inför efterbesiktningen. Vi hävdar inte att systemet ersätter juridisk rådgivning i en tvist, men det gör det enkelt att ha rätt papper på rätt plats när det gäller.
Vanliga frågor
Måste jag åtgärda anmärkningar även om entreprenaden godkändes?
Ja. Att entreprenaden godkänns betyder att garantitiden startar och att du kan kräva slutbetalning – men de fel som antecknats i utlåtandet ska ändå avhjälpas på din bekostnad.
När startar garantitiden efter slutbesiktning?
Garantitiden börjar löpa vid godkänd slutbesiktning. Enligt AB 04 är den som huvudregel fem år för arbetsprestationen och två år för material och varor.
Vad gör jag om jag inte håller med besiktningsmannen?
Begär att din avvikande mening antecknas i utlåtandet. Accepterar du ändå inte bedömningen kan du påkalla överbesiktning skriftligen inom tre veckor efter att du fått del av utlåtandet.
Räknas en estetisk anmärkning som fel?
Inte automatiskt. Ett fel föreligger när resultatet avviker från kontraktshandlingar, fackmässig standard eller avtalad kvalitet. Ren smak är inte ett fel – be besiktningsmannen peka ut avvikelsen mot avtalet.
Kom igång
Bygg upp dokumentationen redan under produktionen med vår egenkontroll-mall, och håll ordning på tillkommande arbeten med ÄTA-mallen. Vill du se hur ByggExp knyter ihop egenkontroll, ÄTA och åtgärder i ett flöde? Boka en demo här.
Relaterat: Slutbesiktning – så förbereder du dig, Garantitid och ansvarstid enligt AB 04 och Så bemöter du reklamationer och felkrav i entreprenad.
